20240416

遥想几十年前日本经济的高速发展期，人口迅猛增长，土地不断升值，收入持续增加……真是一个美好而特殊的时代。

那时的日本人即便背负高额房贷，只要地价和房价不断地涨上去，就能靠房子大赚一笔，成就财富人生。

现如今的日本呢？国家既没有高速的经济增长，土地也不再只涨不跌。在这种情况下，人们对从购入的瞬间起，价值便开始直线坠落的房子投入重金，甚至不惜长期贷款，令自己身负重债这样的行为，遵循的到底是一种怎样的逻辑？

众所周知，日本的人口在不断减少。

即便如此，日本各地崭新的高层住宅楼群依然如雨后春笋般不断涌现——无论怎么看，这种情况也是典型的“供给过剩”。迟早有一天，这些楼宇中的大多数都会空置。既然如此，这些楼宇的资产价值又何在呢？

它们是负资产而已。

“租房住，房租就跟白扔了没区别！”“怎么也是花钱住房子，租房不如买房。起码后者的房子是自己的，前者的房子是别人的。”此类固有观念不时从各方袭来，令人心猿意马。

如果每个月的房租与每个月的房贷相当，这个逻辑说得通。可如果这种事真会发生，租房市场岂不是要灰飞烟灭？消灭了租房市场，买房保值和增值的逻辑也就从根本上被颠覆了（房子之所以会升值，房租收益的存在是其重要的理论支撑）。

这是一个死循环。

事实上，近些年在各大都市如雨后春笋般不断涌现的高层住宅楼群，就是这种“都市中心居住”理念大流行的象征性存在。那些踊跃购房的人都抱着自有住房未来必会升值的幻想，做着各自的财富梦。

问题在于，这些房子真的必然升值吗？

我曾经做过一个小实验，亲自测算过东京都内某高档物业在买或租两种情况下的价值变迁轨迹。

某些具体数据此处姑且省略，我们假设这个物业里的某处房产的购入价格是8587万日元，25年之后，如果只租不买，房租总额将是6250万日元。两者之差达2337万日元之多！

注意，现在重点来了。

即便多付出2337万日元，如果从第26年开始，这个房子能给房主带来净收益，“买房比租房划算”的理论似乎依然说得通。

没错，从第26年开始，租的房子依然还是租的房子，是别人的房子，而买的房子将会成为你自己的房子。

问题是，25年之后，当这个房子终于成为你自己的房产，它的资产性到底如何？恐怕几乎没人认真思考过这个问题。

按照日本的现状，一个人偿还完所有房贷，这个房产将会成为“使用年限超过25年的老旧房产”。除了极少数高品质小区之外，这些旧房子非但没有继续升值的空间，还需要追加投资大笔的修缮费用。

对房主——在这个房子里居住了25年的购房者家庭——来说，25年后的世界将会如何也是一个巨大的未知数。而他们的房子大概率会从高档物业变成一般物业，甚至次等物业。

按照不动产行业的基本原理，一个房子的价值大部分建立在硬件的品质上（大概占房屋总价值的四分之三）。可以想见，过去了25年，硬件的价值还能保留多少。毫不夸张地说，随着房屋硬件质量在不断劣化，其价值恐怕还不及当初的一半。

这就意味着，如果纯粹从投资保值（增值）的角度看，25年后的房屋无法维持原价（当初的购入价），甚至是有可能跌到原价一半的投资标的，照理是不会有人买的。

那么，你是否想过一个问题：你用几十年偿还巨债买下这套无价值甚至负价值的房子，最后到底便宜了谁？

地产商、建筑承包商、能得到大把房产税的地方自治体、能获取大量利息收入的银行……所谓“买房保值”的常识就是由它们一手炮制的。因为这么做符合它们各自的利益。

问题是，你应该怎么想，怎么做呢？

你是继续在不知不觉中被这些所谓的常识所蛊惑、所裹挟，还是奋力保持清醒，勇敢地挣脱这些思维的束缚，另辟蹊径去杀出一条血路来？